物件名　AZ渋谷本町

所在地　渋谷区本町二丁目　６番地１０・６番地１２

アクセス：初台駅より徒歩で約5分

優先劣後出資比率は、優先39％：劣後61％となります。

権利：所有権

指導負担：無

総面積：557.17㎡

構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下1 階付5 階建て

延床面積 1595.69㎡

築年月 1992年（平成4 年）2 月築

建蔽率： 60%

容積率：300%

優先劣後構造の採用                                                      

FC FUNDINGでは「優先劣後構造」の仕組みを採用することで、投資家の皆さまに出資いただく優先出資部分の元本の安全性を高めます。

対象不動産の売却時に損失が発生した場合、売却損は劣後出資者である株式会社アズ企画設計が先に負担いたします。これにより、売却損が売却時における劣後出資額以内であれば、投資家の皆さまに出資いただいた優先出資元本は毀損しません。

1.    不動産特定共同事業の実施により予想される損失発生要因に関する事項（金融サービス提供法第4条第1項第1号関連）

(1)不動産市場の影響による対象不動産の価格変動リスク

本商品は、対象不動産を一定期間賃貸運用したのち、対象不動産を売却処分して得た収入から売却処分経費等を控除した金額又は売却処分しなかった場合には適切な方法により算出した評価額をもって、本出資者に出資の返還を行うものです。出資元本の返還は保証されておりませんので、不動産市場における不動産の実際の処分価格や評価額が下落した場合には、それらを直接の原因（※）として、当初出資した金額を下回る金額の返還しか受けられなくなり、元本欠損が生ずるおそれがあります。また、地価や賃料相場等の不動産市場その他の経済環境の変動により対象不動産の価値が下落し、損失が生じるおそれがあります。

※本商品は下記のとおり、下記の仕組みから不動産市場における不動産の実際の処分価格や評価額の下落の影響を受けやすく、本出資者の出資金元本が毀損するリスクが高いものとなっておりますのでご注意ください。

①対象不動産には被担保債務を本事業の目的のための対象不動産の取得及びその取得に係る諸費用の支払いを目的及び使途とした本借入契約上の債務とする根抵当権が設定されております。なお本事業者は、根抵当権の被担保債務は本事業のための借入債務に限定します。

②本商品の出資予定総額は7,700万円であるのに対し、上記借入金は14億7,000万円と借入比率が高く、当該借入の元利金の支払いは事業参加者への配当金及び償還金の支払いに優先します。借入比率が高いということから、以下に述べる不動産事業にかかる収支変動リスク、対象不動産の価格変更リスク、信用リスク・関係者リスク、その他のリスクについて、借入比率が低い商品と比較すると、リスクの度合いが高い商品となっております。

③本商品の出資予定総額は対象不動産の取得価格の5.2％です。なお、当該対象不動産の取得価格について不動産鑑定士による価格調査報告書を取得しています。

④本契約の終了（対象不動産全部の売却）に伴う事業参加者への出資金の返還は、上記借入金の元利金が完済を含む、本事業にかかる一切の債務が弁済された後、残余財産かある場合にのみ行われます。

(2)不動産事業にかかる収支変動リスク

本商品は、対象不動産を一定期間賃貸運用し、賃料等収入から経費及び借入契約に基づく支払い債務等を控除した金額を分配する配当原資としています。そのため対象不動産にかかる空室率の上昇、対象不動産の一部売却による賃料収入の減少、賃料水準の下落、管理費や公租公課等の諸経費の上昇により、分配配当・収益が減少し、又は損失が発生する場合があります。

(3)金融機関からの借入に係るリスク

本事業者は、本出資者及び本事業者からの出資金以外に、金融機関等からの借入により資金を調達します。この場合、本出資者の本匿名組合出資に係る権利等（配当金支払請求権や出資金返還請求権）が、当該金融機関等による貸付けに係る権利に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、当該金融機関等による貸付けに係る権利等が上位債権となります。したがって、本出資者の本匿名組合出資に係る権利等に優先して当該金融機関等による借入に対する弁済が優先して行われ、本出資者に対しては利益配当や元本の一部又は全部が弁済されないことがあります。また、当該金融機関等による対象不動産について設定した担保権を実行することにより本出資者にとって望ましくない時期及び条件で当該不動産が売却若しくは当該金融機関等により取得される可能性があり、本出資者への利益配当や本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。さらに、本匿名組合出資に係る権利等に優先して当該金融機関等に返済されることにより、本匿名組合出資に係る権利等には、対象不動産が値下がりした場合、元本毀損の可能性が増幅されるリスクが存在します。（上記（1）参照）。また本借入契約は変動金利が設定されているため、金利の上昇により本出資者への利益配当や元本の一部又は全部が弁済されないリスクがあります。

(4)余裕金の運用対象の価格変動リスク

本商品では、本事業に関し生じた余裕金（対象不動産に投資するまでの出資金や本出資者に分配するまでの対象不動産の賃料収入、売却収入、対象不動産を管理運営するなかで発生する資金等を指します）は、銀行の預金により運用されます。そのため、預金の預入銀行が破綻した場合には、払戻金が減少し、それを直接の原因として、当初出資した金銭を下回る金額の返還しか受けられなくなり、元本欠損が生ずるおそれがあります。

2.信用リスク・関係者リスク（金融サービス提供法第4条第1項第3号関連）

(1)営業者（本事業者）の信用リスク

   本商品では、対象不動産は事業者の財産になるため、事業者が倒産手続に入り事業継続が困難となった場合には、投資家は、倒産手続の中で配当を受けるため、それを直接の原因として、当初出資した金銭を下回る金銭の返還しか受けられなくなり、元本欠損が生ずるおそれがあります。また、本商品では、運用期間中に営業者（本事業者）に契約上の地位を譲渡することができる場合がありますが、営業者（本事業者）の業務又は財産の状況が悪化した場合には譲渡の対価を支払うことができなくなる場合があり、それを直接の原因として、当初出資した金銭を下回る金銭の返還しか受けられなくなり、元本欠損が生ずるおそれがあります。

(2)営業者（本事業者）以外の信用リスク

   本商品は、対象不動産を一定期間賃貸運用したのち、対象不動産を売却処分して得た収入から売却処分経費等を控除した金額又は売却処分しなかった場合には適切な方法により算出した評価額をもって、本出資者に出資の返還を行うものです。関係者の倒産、債務不履行等により、不動産の円滑な運営に支障が生じた場合、対象不動産の価値や配当が減少するおそれがあります。

 (3)テナントに関するリスク

本事業に係る収益は、主として対象不動産からの賃料収入によっています。従って、対象不動産のテナント財務状況の悪化等により、賃料支払債務の履行遅延・不履行となる可能性があり、本事業の収益に悪影響を与える可能性があります。

　3.権利を行使することができる期間の制限又は契約の解除期間に関するリスク（金融サービス提供法第4条第1項第7号関連）

(1)匿名組合契約の終了に関するリスク

①上記Ⅳ-5に定める本契約の契約期間の終了、②対象不動産全部の売却等の完了、③本事業の継続の不能、④本事業者に係る破産手続開始の決定、⑤出資総額が本事業に対する当初の出資予定総額に満たない場合であって、本事業者が自らの資金を利用した出資を行わないときその他のやむを得ない事由があるとき、のいずれかの場合には、本契約は終了します（本契約第10条）。

本契約が終了した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける投資機会を、喪失することとなる可能性があります。

(2)契約の解除が一時的に多発することに関するリスク

契約の解除が一時的に多発した場合は、本事業が継続できなくなる恐れがあります（本契約第13条第4項）。

(3)本契約の解除又は譲渡に制限があることに関するリスク

本契約の解除はクーリングオフ期間及びやむを得ない事由等が生じた場合を除いて認められておりません（本契約第13条第1項、第15条第1項）。

また、本出資者は、本事業者の事前の書面又は電磁的方法による承諾がある場合に限り、本契約上の地位を譲渡することができます。但し、本事業者は、当該承諾を正当な理由なく拒否できないものとします（本契約第11条第1項）。

4.その他のリスク

(1)元本・分配金に関するリスク

匿名組合契約に基づく出資金は、その一部又は全部の返還の保証はされておりません。また、分配金についても、その有無及び金額は保証されておりません。

(2)不動産の流動性・コストに関するリスク

不動産は、国債・預金等の金融商品等に比べ流動性が低く、個別性の強い資産であるため、売買を行うに際し、一定の時間と費用を要します。その時間や費用の見積もりは難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされる可能性があります。また、経済環境や不動産需給関係の影響を受け、その結果、売買損益が悪影響を受ける可能性があります。

(3)テナントの獲得競争に関するリスク

対象不動産は2024年11月1日現在100％稼働しておりますが、万一、テナントが退去した場合、他の不動産との競合やテナント市況の悪化等により募集賃料の引き下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本事業の収益が悪化する可能性があります。

(4)不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

対象不動産に係る地盤・地質、構造、材質等の欠陥・瑕疵等の存在により、本事業に費用負担が発生する可能性があります。

(5)行政法規・条例等に関するリスク

不動産にかかる様々な行政法規や条例による規制（住宅付置義務、駐車場設置義務、緑化推進義務等）により、不動産の処分や建替えに困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりすることがあります。また、道路収用等があった場合、建物の敷地とされる面積が減少する可能性があります。

(6)法令等の変更に関するリスク

消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正により、不動産の管理費用が増加する可能性があります。また、建物について、建築当時に法令上適格であったものが、その後、都市計画法、建築基準法等の不動産に関する行政法規の改正等により、改正後の規制の元では不適合になることがあります（いわゆる既存不適格）。かかる既存不適格の建物の建替等を行う場合には、現行の規定に合致させる必要があるため、追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

(7)賃料減額に関するリスク

テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントとの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条（又は借家法第7条）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、競合不動産の出現やテナント市況の悪化により、新たに入居するテナントの賃料が従前のテナントの賃料と比較して低下し、本事業の賃料収入が減少する可能性があります。

(8)不動産の運営費用の増加リスク

経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方で、不動産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。

　　　(9)入居者の建物使用の態様に関するリスク

入居者による建物への造作等により、建物が建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、受益者がその改善のために費用を負担する可能性があります。また、暴力団等の反社会的勢力の入居や、入居者による風俗営業の開始等によりテナントの属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

(10)不動産が滅失・毀損・劣化するリスク

本商品は、対象不動産を一定期間賃貸運用したのち、対象不動産を売却処分して得た収入から売却処分経費等を控除した金額、又は売却処分しなかった場合には適切な方法により算出した評価額をもって、投資家に出資の返還を行うものです。対象不動産の全部又は一部が、地震などの災害によって滅失・毀損又は劣化した場合又は土壌汚染等の隠れたる瑕疵が見つかった場合、不動産の売却価格が下落し、それらを直接の原因として、当初出資した金銭を下回る金銭の返還しか受けられなくなり、元本欠損が生ずるおそれがあります。また、対象不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅する可能性があります。不動産には通常火災保険等の保険契約が締結されていますが、保険金を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性もあります。

（11）不動産に係る所有者責任のリスク

対象不動産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法律上保護に値する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本事業が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。

(12)有害物質にかかるリスク

不動産の土地について、産業廃棄物や土壌汚染をもたらす有害物質が埋蔵・存在している場合、不動産の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、建物の建材等にアスベストその他の有害物質が使用されている場合や、PCBが保管されている場合等にはその有害物質の除去・保管等の費用が必要となる可能性があります。かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産の所有者はその損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

(13)税制の変更に関するリスク

本商品は、対象不動産を一定期間賃貸運用したのち、対象不動産を売却処分して得た収入や適切な方法により算出した評価金額から経費等を控除した金額をもって、投資家に出資金の返還を行うものです。出資元本の返還は保証されておりませんので、税制の変更による経費等の増加を直接の原因として、当初出資した金銭の返還を受けることができないため、元本欠損が生ずるおそれがあります。

利回り：4.0％

運用期間：2024年12月19日～2025年4月28日

配当予定日：償還日

※本ファンドの対象不動産については、対象不動産すべての売却等の完了、もしくは「契約成立前書面」に記載の事象により、本契約が当初の運用期間よりも前に終了する可能性があります。本契約が終了した場合の優先出資に係る利益分配は、運用期間の実日数を365で除し、4％を乗じた金額を配当します。これにより出資者は本来得られたであろう分配金を受ける投資機会を喪失することとなります。

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